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海珠区二手房洼地:首付70万买东南向两房

2018-05-15 11:33:56 来源:网易房产

  编者按:近一年来,在限购、限价等政策的影响下,广州楼市真是“怪象”频出。“市区房首付比郊区低”,“刚需扛得起总价却给不出首付”,难道整个广州都要抛弃刚需了吗?刚需还能以较低首付上车吗?

  网易二手房联合中原地产重磅推出“广州二手房价洼地”系列策划,为了广大预算有限的置业群体,搜罗全广州低总价二手房源。第二期,工业大道南板块。

探访海珠区二手房洼地:首付70万买东南向两房

  做人没梦想,跟咸鱼有什么区别?

  其实,做楼盘也一样,不能只盯着外表,“老破小”可能有一天也会翻身!

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  就好比图中这个楼盘,看它老土的马赛克外墙“平平无奇”!

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  但当你看到另一面能望着小蛮腰、珠江新城CBD时,你只能感叹——原来是“平平无奇古天乐”啊!

  在如今一手房惊人的门槛之前,百万上车盘变百万首付,相比之下,二手房低首付的优势就凸显出来;而要找二手洼地淘房,海珠区显然是必不可miss的必看区域,原因其实也显而易见!

  三大“地王”傍身 广纸新城加持

  近几年的海珠区,称得上是广州地价纪录的保持者,同时也是旧改的急先锋!

  首先,当前广州最高的单价土地纪录——海珠区广纸轻工地块地价高达55437元/平方米的楼面价,未来楼价十分令人期待!

  同时,经过100多轮报价的万宝旧改地块,算上保障房建安成本,折合楼面价也可达44211元/平方米,楼价走高也不可避免!

  翻到更早的2013年,海珠区南洲路1026号地块,折合楼面地价达到36361元/平方米,也维持了广州单价“地王”的纪录好长一段时间。

  三大身娇肉贵的高价地块傍身,加上广纸新城和如今沥滘村即将旧改的加持,海珠区二手的预期可谓是相当强烈了!

  地王旁有名校 这个洼地笋盘名副其实

  在海珠众多洼地中,工业大道南板块于海珠区四大热门板块之一,而保利红棉花园,则是不得不提的典型代表。

  马赛克外立面已经基本出卖了年龄,这个1997年底开盘的小区,距今也差不多正好20年的楼龄,主要由9层左右的楼梯楼构成。

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  从便利度上看,小区出门步行5分钟就是广佛线燕岗地铁站,距离二号线江泰路站步行也在15分钟左右;无论是小区内还是江燕路,基本生活配套已经非常成熟,而小区内较为重磅的配套则为市一级的红棉小学,可对应直升广东省一级学校广州第四十一中学。

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  这个学位配套,也是促成众多买家追捧红棉花园的主要原因之一;另一个原因,自然是这里近乎是周边最低洼的价格。

  据了解,保利红棉花语在2018年以来尽管交投有所放缓,但楼价可没有降低,去年红棉花园总体售价在27000-30000元/㎡,而今年普遍楼价升至32000-35000元/㎡。

  随着近期部分单元开始加装电梯,红棉花园单价依旧有很可观的上涨空间(目前大部分单元未加装电梯)!

  相比之下,同类型靠近江泰路地铁站的楼梯楼价格在35000-40000元/平米,价格也还要高出不少。

  大招还在后边,保利红棉花园对面,正是折合楼面价高达44211元/平方米的中冶万宝旧改地块,有这样一个“准地王”的傍身,买了不吃亏、买了有得赚是可以预见的未来。

  而与周边广纸板块几大一手新盘最低48000元/平米起的售价相比,保利红棉花园更是片区名副其实的洼地了!

  一街之隔,价格差距大得惊人!

  中原地产介绍,红棉花园片区目前“老换新、小换大”仍然是片区最主要的成交需求,投资客相对较少!

  但并非代表这里买房“无利可图”,什么是淘二手笋盘的最佳路径?

  对于没有太多资本的刚需而言,中介会告诉你“老换新、小换大”是最常规的打怪升级操作。

  而在一个成熟地段,旁边还有一个“准地王”加持,无异于拿了家门口的红蓝buff,再加一个神队友助攻,买房基本等于走上半条开挂的路!

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  从富力顺意花园向外看,图为万宝旧改地块

  这里一街之隔,几个项目在档次和价格上的落差,则让刚需、换房客都有了更多的选择。

  除了万宝地块未来必定会在楼价突破新高外,目前保利红棉花园与相邻的富力顺意花园、海棠花园在价格和档次上,形成了明显的梯度。

  富力顺意花园这个2004年的小区,则是层高在20-23层为主的电梯楼,小区花园、配套档次更高,其学位同样是市一级的红棉小学,小区内设有红棉小学4-6年级的校区。

  总体而言,富力顺意花园在小区管理、配套、楼龄、户型、价格,主要是针对换房客更加。

  目前,富力顺意花园放出总价最笋的一套单位是61㎡的一房两厅两阳台户型,总价约268万(可议价);小区两房面积段则为75-83㎡,总价区间在330-360万,平均单价约43000元/㎡。

  这个楼价也与一旁的万宝地块基本持平,而与之相邻的海棠花园,放盘价格更是要超出顺意花园约5000元/㎡。

  一街之隔,几个楼盘单价相差轻松上万元,其价格差距简直大得惊人!但另一个层面,这也提供给了客户更多的选择与想象空间,托市效应明显。

  优质笋盘:首付70万买东南向两房

  保利红棉花园不缺笋盘,目前小区门槛最低的单位是约20多㎡的极小户型,总价60多万起;另有50㎡左右的两房,总价约160-170万。

  综合性价比较高的一套单位,则是位于7楼的63㎡东南向两房,一梯六户楼梯楼,户型方正,采光通风也非常良好,两个卧室空间宽敞、明亮有窗,阳台面对小学小区,视野开阔、采光良好,卫生间有小窗,不是彻底的暗厕。

探访海珠区二手房洼地:首付70万买东南向两房
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  重点是目前总价只要217万,未来还能加装电梯,属于“满五不唯一”单位,税费不高。

  富力顺意花园一套总价较低的单位,据说,这是整个小区仅有的一套在售小户型!

  这套位于12层的电梯楼,2梯8户,面积为61.2㎡一房两厅一卫两阳台,东南朝向,厅出阳台,总价268万!

探访海珠区二手房洼地:首付70万买东南向两房
探访海珠区二手房洼地:首付70万买东南向两房

  这套房源比较明亮,户型方正通风采光都较好,重点是有两个阳台,一个房间、一个厨房空间也非常宽敞,卫生间也有窗户,租金可达到3300元/月!

  这套房源也是满五年不唯一的物业,税费不高,重点是还有议价空间!

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