楼市政策风向有所收紧

　　2020年7月24日，全国房地产工作座谈会在北京召开。这次会议与以往相比，有两个地方明显不一样。

　　第一，会议规格比以往更高

　　往年的全国房地产工作座谈会，基本上都是由住建部负责人主持。而本次会议由国务院副总理主持，足见会议规格之高，凸显高层对当下楼市问题之重视。

　　第二，公开主要参会城市名单

　　参与本次全国房地产工作座谈会，并被公开的10个城市，都为国内行政级别较高、经济发展基础较好的一二线城市，分别为：北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波和长沙。

　　其中，除了长沙作为楼市调控政策严厉执行下，实现楼市平稳健康发展的“模范生”以外，其余9个城市，都属于上半年楼市行情发展略有过热苗头的城市。

　　按照以往的经验，住建部在监管各地楼市调控政策落实方面，对于楼市行情过热的城市，往往会“约谈”其城市的主要行政长官，进行谈话诫勉。而这次以公开参会城市名单的方式，似乎是一种以楼市平稳健康发展作为主基调下的，行业最高管理层，对楼市行情过热的城市，不是“约谈”的“约谈”。

　　这其中，既有对过去楼市调控政策执行结果满意的一面，也有防止将来楼市行情过热的警告。总之，促进国内房地产市场平稳健康发展，是本次会议的主旋律。

　　正是基于这样的会议逻辑，在7月24日全国房地产工作座谈会召开的前后两天时间里，也就是分别在7月23日和7月25日，南京和东莞两城，先后收紧了楼市调控政策。

　　不仅如此，在全国房地产工作座谈会召开的前些日子，深圳、杭州和宁波等城市，也已经先后升级了楼市调控政策，对各自城市疫情过后楼市行情过热的苗头进行了压制。

　　仔细研究本次会议的主要内容，我们会发现，会议所强调的，都是对过去4年时间里楼市调控政策重要原则的重申，例如：

　　牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位;

　　坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段;

　　坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策;

　　从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。

　　从这次会议所传递出来的政策信号，我预计对今年下半年的楼市会有如下的影响：

　　首先，下半年一二线城市的楼市行情，会好于三四线城市。

　　早在今年3月份，我做节目的时候，就给出过一个市场预判，认为今年的楼市行情，与历史上的2013年非常类似——一二线城市房价会小幅度上涨，而三四线城市房价能稳住。

　　2013年为了应对国内宏观经济带来的下行压力，在货币政策上采取了小幅度的降准和降息措施，但与此同时，并没有放松对楼市的各项调控措施。可以说2013年的政策环境，与今年是非常类似的。那么，今年楼市的市场走向，也应该与2013年大致相同。

　　2013年在宽货币+楼市紧调控的政策组合之下，人口净流入、住房刚性需求强烈的国内一二线城市，出现了房价和成交量的小幅度上涨。

　　但在同一时期内，国内大部分人口净流出的三四线城市的房价并未出现上涨，甚至不少三四线城市楼市库存量在不断走高，房价有下跌的压力。

　　后期，随着三四线低能级城市楼市库存量的不断堆积，风险不断加大，这才有了2014年底开始的“楼市去库存政策”。

　　其次，三四线城市下半年的楼市行情，没有上半年那么好，但房价能稳定。

　　三四线城市上半年楼市行情的爆发，主要是因为在疫情影响下，楼市前期积压需求的集中释放，外加产业资金避险和民间投资性需求叠加所致。这三股推动今年上半年楼市行情的重要力量，其可持续性都不强。

　　特别是在楼市政策放松预期弱化和严控信贷资金违规进入楼市的政策背景下，市场后续的投资性需求和产业资金避险需求，都会逐渐退场。

　　唯一能支撑楼市行情的自住型需求，又会受到下半年新增信贷规模增速放缓的制约，缺乏大规模入场的基础条件。

　　其实，明眼人都已经很清楚，在今年想要像2009年一样，博房价的暴涨，既没有货币政策大幅度宽松的基础，也没有楼市调控政策180度转向的支撑。

　　所以，下半年大多数城市，尤其是三四线城市的楼市，房价能稳定，并且略有上涨，已经是政策能给予的最大限度的红利。

　　最后，我想告诉大家，时代变了。不要低估政策的定力和楼市调控长效机制对楼市的深远影响。

　　2016年之后楼市或明或暗的限价政策，其实质是通过限制房价的涨幅，逼迫高成本的投资客离场，让楼市真正回归“房住不炒”。