下半年楼市行情展望

　　在疫情的冲击之下，楼市有惊无险的走过了2020年的上半年，价稳量平，应该是国内大多数城市房地产行情最真实的写照。

　　2020年已过一半，那么，下半年的楼市何去何从呢?

　　笔者将用各种数据和行业规律，给读者解析和预测一下，下半年的楼市行情。

　　先来看一张图表

　　这个图表中，蓝色的线条代表一段时期内居民部门中长期贷款增速，红色的线条代表一段时期内，国内70个主要城市二手房价格的涨幅。

　　从这张图表当中，可以得出一个有关信贷增速与房价涨幅之间，非常重要的规律：

　　当居民部门中长期贷款增速，连续6-9个月走高后，房价就会出现上涨;

　　当居民部门中长期贷款增速，连续6个月出现下降后，房价涨幅就会缩小，甚至出现房价下跌的情况。

　　这个规律可以简单的总结为一句话：

　　房价的涨幅与个人贷款规模的增速，成正相关性。

　　换句话说，在一段时期内，银行贷款总量中，个人贷款规模的绝对值和占比越大，增速越快，房价就越容易涨。相反，房价就越不容易涨。

　　再看第二张图表

　　注意观察这张图表中黄色的线条和蓝色的柱状体，它们分别代表国内个人新增贷款占全部新增贷款的比例，以及个人新增贷款的规模。

　　图表显示，2017年上半年至2020年上半年，国内个人贷款总量，在规模基本保持不变的前提下，占新增贷款的比例是在不断下降的。

　　这充分说明2018年至2020年这几年，国内房价基本上没有出现过大的涨幅，这与我们对楼市的实际感受是一致的。

　　这也充分验证了“房价的涨幅与个人贷款规模的增速成正相关性”这一规律的正确。

　　那么问题来了，从这些数据和行业规律中，能判断出今年下半年国内房价的走势吗?

　　笔者认为可以!笔者对楼市做了12年的预测，之所以每一次都能准确，主要是因为参考了这些数据和行业规律。

　　按照央行前期公布的计划，2020年全年国内银行业新增信贷大约在20万亿左右，根据图表2所示，2020年上半年新增信贷已经达到12.09万亿，那么下半年剩下的新增信贷规模大致在8万亿左右。

　　客观的说，如果是10年之前，国内楼市总体量还没有目前这么大的情况下，半年时间8万亿的新增信贷规模，确实能推动房价大涨和普涨。

　　今非昔比，更何况近3年，在房住不炒的总方针之下，个人贷款占新增贷款的比例在不断下降。

　　所以，笔者认为，今年下半年8万亿的新增信贷规模，整体上能维稳国内楼市，但一定会出现城市之间的分化，导致分化的主要原因，是人口的流向。

　　对于近几年人口一直净流入的一线、新一线和强二线城市，下半年房价上涨的压力应该会比较明显——相对应的应该会有政策的反制措施，楼市以维稳为主。

　　对于近几年人口一直净流出的三四五线城市，下半年房价基本只能保持稳定，同时，也不排除部分城市房价出现下跌的可能性。而且一定是从二手房市场开始调整。

　　这种分化现象，从今年上半年国内各大城市的房价涨幅可见一斑。

　　凡是上半年房价有上涨压力的，都是过去三年人口净流入规模比较大的城市，比如深圳、杭州、宁波、成都、厦门等一线、新一线和强二线城市。

　　最后，至于湖州楼市下半年的表现如何?笔者给大家看一张图表。

　　这张图表是2019年浙江省11个地级市人口净流入情况。

　　2019年浙江省人口净流入最明显的城市依次是：杭州、宁波、嘉兴和湖州。

　　所以，今年上半年杭州、宁波、嘉兴和湖州楼市的情况相对比较热，甚至杭州和宁波都加码了楼市调控政策。

　　至于下半年湖州楼市的情况，基于人口流向、新增信贷规模有限和楼市调控政策尚未放松，这三个因素的考量，笔者认为：

　　下半年湖州房价平稳是主基调，不可能出现大涨行情，但更不可能出现房价的大跌。板块和产品之间的分化，是大概率事件。

　　再次提醒，下半年刚需人群要抓紧时间上车，投资客就不要凑热闹了，这点涨幅还不一定够投资客支付贷款利息的。