股市还是楼市？！

　　笔者在今年2月10日曾写过《投资房产还是房企股票》一文，明确提出一个观点：

　　如果以贷款的方式，按照市场价投资楼市，还不如投资当时估值处于历史低位的龙头房企股票。

　　截止7月初，龙头房企的股票即便除去股息收入之后，以股价涨幅计算，5个月的收益率也能达到15%左右。这个收益率基本上是碾压同一时期的房产投资收益的。

　　在今年5月底，笔者根据过往历史经验分析，推断今后几个月股市的表现可能会比较突出。但最近半个月股市的涨幅，还是超出了当时笔者的预期。

　　坦率的说，笔者不是什么自媒体小编，只是将自身的操作经验和预测结果，以公众号的形式公布出来而已。笔者对于宏观经济的走势判断，还是有自己的洞见，一如去年对美国金融市场的预判。

　　从今年的6月底开始，到7月上旬，国内A股股指出现连续性上涨，市场一片A股牛市的喧嚣。

　　与此同时，市场当中有一个观点颇为流行，认为，国内A股行情与楼市行情，是此消彼长的“跷跷板”关系。

　　意思是：

　　当A股行情向上时，则国内楼市行情向下，这个时候会出现卖房炒股的现象;

　　当A股行情向下时，则国内楼市行情向上，这个时候会出现卖股炒房的现象。

　　笔者对这个观点，持否定态度。

　　因为，这个观点将极为复杂的不同投资品市场的运行逻辑，归纳为简单的资产价格涨跌的负相关性，却忽略了决定资产价格涨跌的核心因素——货币松紧程度和政策态度。

　　首先，看一下货币松紧程度对股市和楼市的影响。

　　从历次A股股指和房价指数的上涨或下跌周期来看，背后支撑的关键因素之一，是货币政策的松紧程度。

　　当货币政策宽松时，利率下降，市场当中货币泛滥，大量的资金投向股市和楼市，所以股价和房价会先后出现上涨。

　　例如，2008年——2009年，央行不断降息降准，国内A股股指和房价指数，先后出现了上涨。

　　相反，当货币政策收紧时，利率上升，市场当中过量的货币被央行收回，投资性资金从股市和楼市撤出，于是，股指和房价指数会先后出现下跌。

　　例如，2010年——2011年，央行连续加息和提高存款准备金率，收回市场过剩流动性，国内A股股指和房价指数，先后出现了下跌。

　　然后，再看一下政策态度对股市和楼市的影响。

　　即便在货币政策宽松的背景下，股市和楼市的走向，也不一定是同步上涨。因为，政策态度将决定货币宽松的方向，也就是货币之水的流向。

　　例如，2015年——2017年，货币政策宽松，央行的贷款基准利率持续走低，但政策态度对楼市和股市，却出现了分化：

　　对于楼市，政策态度是相当的积极。不少城市先后取消楼市限购政策，同时各家银行给予房贷利率大幅度的折扣，并且各地又大量落地棚改货币化安置政策。

　　这一系列的政策，都是将货币之水引向楼市。结果，2015年——2017年期间，全国各地房价都在上涨。

　　但在此期间，政策对于股市的态度，却相对严格。政策强调金融市场去杠杆，导致货币之水，无法大规模流入A股，所以2015年——2017年期间，A股只能维持震荡整理格局，走不出大行情。

　　从上面的例证，我们可以得出这样的结论：

　　货币政策的松紧，确实能带来股市和楼市的涨跌。但楼市与股市之间并不存在简单的此消彼长的“跷跷板”关系，主要还是要看政策的态度。

　　如果货币政策宽松，政策又允许货币之水，流向该资产领域，那么大概率，该资产价格是会上涨的。

　　如果仅仅是货币政策宽松，而政策态度又是阻止货币之水流向特定资产领域，那么该资产价格，大概率会维持一段时间的相对稳定状态。

　　就像眼前的货币政策和政策态度组合，为了应对疫情，包括中国在内的全球主要央行，采取的都是宽松的货币政策，区别在于政策的态度：

　　对于股市，国内的政策态度是呵护有加，明显是希望引导一部分资金进入股市。于是，我们就看到了当前这一波股市的大幅度走高。

　　对于楼市，政策态度依然是“房住不炒”，禁止信贷资金违规进入楼市。同时，楼市的限购和限贷政策都没有出现任何形式的松动。另外，银行房贷利率也只是小幅度的走低，并没有采取大幅度的打折。

　　所以，今年全国范围内，房价的稳定，是政策的态度和目标。

　　在最后，对目前楼市和股市的现状，笔者提一点自己的看法：

　　笔者认为，股市目前不具备在短时间内，持续大幅度走高的内在基础和外部环境，后续的调整和波动是在所难免的。

　　更何况，由于股市存在制度建设滞后的弊端，导致股市无法成为居民财富的长期储存地，股民往往抱着赚一票就走人的心态在股市搞投机。

　　所以，股市的波动率远比楼市大，不懂股市的朋友，就不要盲目入市，更不要做卖房炒股这样的傻事。

　　要记住，任何投资品市场，都是懂行的，赚不懂行的钱。笔者从来没有听说过，不懂行的，还能赚懂行的钱。

　　相反，如果你是老股民，用的是闲余资金，从完善家庭财产结构的角度看，随着股市后续各项制度的逐渐完善，股市确实存在一定的长期配置价值。

　　不过，还是那句老话：股市有风险，入市须谨慎!