房地产告别只涨不跌时代

　　十二月一日，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目小组发布了《中国住房大数据分析报告(2020)——城市房价预警与房地产企业品牌价值测量》(以下称《报告》)。该报告指出，监测和预警局部房价下跌，将成为市场监测和预警的重要方面。尽管稳定运行是房地产政策的重要目标，但一定幅度的波动也是市场运行的常态。

　　廊坊新建住宅价格同比下降46.9%

　　到2020年，房地产市场总体呈现下滑趋势。被监测的城市中，一些城市的房价在2020年有一定程度的下降。按年监测的纬房指数显示，从2019年10月至2020年10月，9个城市的年度跌幅均超过5%，其中最大的城市下跌9%。

　　外壳研究院的数据显示，2020年1~11月，全国66个城市新建商品住宅市场累计成交套数同比下降5.2%，成交面积同比下降5.4%，但与10月相比，下降了1.1-1.5个百分点。

　　若与历史峰值相比，部分城市房价下降趋势更为明显。

　　从各城市的历史高点到2020年10月，20个城市的房价涨幅都在10%以上，其中9个城市的房价涨幅都在15%以上，跌幅最大的城市是廊坊，与2017年4月相比，房价涨幅最高时下降了46.9%，而青岛、天津则相对下降了20%以上。

　　在时间节点上，各城市房价由涨转跌的阶段性拐点分别出现在两种情况：一种是2017年上半年左右，以京津冀为代表的一二线城市为代表的房地产调控政策加码引发的房价阶段性拐点;另一种是2018年下半年左右，以三四线城市为代表的房地产调控政策加码引发的房价阶段性拐点，主要是货币化棚改退潮引发的，大约在两年半左右。

　　可见，许多城市在疫情爆发之前，房价已经达到了最高点。房屋价格的下降并不完全是由于疫情的影响。

　　这说明，监测和预警局部房价下跌，将成为房地产市场监测预警的重要方面。尽管稳定运行是房地产政策的重要目标，但一定幅度的波动也是市场运行的常态。价格下降的原因比较复杂，既可能是宏观大环境因素，也可能是城市自身的供过于求。

　　一些城市的房价仍然快速上涨。

　　城市房地产市场的差异性将在“因城施策”的政策背景下得到体现。新冠状动脉病的爆发，加速了房地产市场大分化时代的到来。

　　该报告认为，在许多城市房价下跌的同时，“仍有一些城市房价出现快速上涨”。

　　根据贝壳研究院的报告，到2020年11月，一线城市新建商品住宅市场的成交量基本恢复，达到去年同期的水平，成交套数和成交面积分别同比增长0.3%和1.3%。

　　其中深圳继“7·15”新政之后，又有“7·29”新政补充，整体调控从严，但新屋入市为抑制房价过快上涨，刺激刚需购房者主力入市，市场热度较高。与此同时，广州由于人才政策的刺激，新屋销售面积累计同比增长持续攀升。

　　这份报告指出，房价上涨的原因同样更为复杂，既可能是宏观大环境因素，也可能是城市自身供给不足的原因，也可能是经济基本面的重大利好。另有一种相对快速上涨的情形很难直接辨认，如相关同类城市房价均快速下跌，而该城市房价微涨。

　　因此，房地产也成为我国防范金融风险的一个重要方面。

　　近日，中国人民银行党委书记、银保监会主席郭树清在接受记者采访时表示，中国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量的债券、股权和信托资金流入房地产业。在现阶段，房地产可以说是我国金融风险中最大的“灰犀牛”。