房企投资热情不减 年内11城卖地破千亿

　　尽管有疫情、控制等诸多因素的影响，但房地产企业的投资热情还没有减少。

　　中原房地产数据显示，截至12月7日，今年50个城市的土地销售额达到3.75兆元，比去年上升了20.7%。其中，11个城市的土地转让金突破千亿元，上海、杭州、广州三地的土地转让金突破2000亿元。

　　土地交易旺盛，通常反映住宅企业投资热情高。今年第一季度受疫情影响出现低谷后，土地交易从第二季度迅速恢复。在过去的两个月里，虽然有三条红线等政策的影响，但企业的土地占用热情仍然没有减少。

　　从区域分布来看，住宅企业拥有土地的重点倾向于二线城市，反映了企业投资稳定，今年土地交易单价明显上涨。

　　但是，对于今年的土地交易，业内人士称之为最后的机会。随着三条红线政策的逐步推进，未来住宅企业的融资规模将不可避免地受到影响，土地市场的表现也将更加谨慎。

　　一线和二线是主战场

　　2020年的土地市场大致可以分为三个阶段。

　　新冠疫病的出现，曾经给土地交易带来很大影响。因此，今年第一季度，许多城市推出了推迟土地转让金等合理化政策，在稳定土地市场的同时，保持住宅企业的投资信心。

　　第二季度开始，土地交易逐渐升温。过去几年，住宅企业因销售消耗了大量库存，市场流动性丰富，住宅企业的土地热情迅速恢复。

　　8月底，以三条红线为代表的房地产融资审慎管理政策出台，对房企融资进行分层化管理。靴子落地前，住宅企业纷纷加快融资步伐，土地采购节奏也明显加快。

　　中原房地产指出，截至12月7日，今年30个城市的土地转让金超过500亿元，明显高于历史同期。

　　在土地交易榜上，上海以2773亿的土地转让金规模居首位，比去年增加了57%。杭州、广州的土地出让金分别达到2564亿元和2249亿元。南京、北京、武汉、宁波、佛山、苏州、成都、重庆等城市土地转让金超过千亿美元。

　　在11个千亿城市中，除武汉、苏州略有下降外，其他城市的土地转让金规模比去年同期高。

　　一二线城市一直是住宅企业占地面积的重点区域，今年特别是这种情况。根据中国指数研究院对20家住宅企业的统计，今年1~11月的新土地储备中，住宅企业在一线城市的土地占有率为19.4%，比2019年上升了约4.1个百分点。

　　这不仅提高了住宅企业的平均土地成本，还提高了热点城市的土地市场竞争激烈。

　　根据上述机构的数据，今年1~11月，20家代表企业累计占地面积2.7亿平方米，比去年减少了8.7%，但累计占地面积为1.6兆元，比去年增加了8.6%。

　　进入12月，这种情况还没有减少。12月8日，在宁波北仑两次土地交易中，分别以192次和233次竞争价格成交的湖州宅地以279次竞争价格成交。同日，武汉光谷地区宅基地拍摄15778元/平方米楼价，成为光谷东新单价地王。

　　三条红线的影响逐渐出现。

　　住宅企业对外投资的热情不减，有很多原因的影响。其中，除了供应方维持规模外，融资和销售被认为是影响投资热情的两个指标。

　　据贝壳研究院统计，2020年1月至11月，住宅企业国内外债券融资累计约11291亿元，累计比上年增长0.8%。考虑到今年海外债权市低迷，国内融资紧张的融资环境，这个规模还不小。

　　融资渠道顺利使企业拥有土地资本。其中，今年第二季度以来，住宅企业融资成本一度下降到4%-5%，明显低于去年同期的6%-8%。在三条红线政策正式普及之前，许多住宅企业已经储备了足够的资金。

　　另外，北京某上市住宅企业的负责人向21世纪经济报道记者报道，企业的土地支出通常与销售规模有关。销售维持增长时，土地支出当然不会下降。

　　中国指数研究院指出，今年前11月，20家住宅企业占同期销售额的比例为29.7%，比2019年同期恢复。

　　许多机构预测，2020年全年，住宅企业的土地支出仍将保持在上位。一二线是重心，高单价，竞争激烈仍然是土地市场的重要表现。

　　但是，上述住宅企业相关人员同时指出，随着三条红线政策的落地，在土地市场上很难出现扔女儿的局面。预计明年开始，土地市场将逐渐稳定。

　　另一方面，融资规模的量化管理使住宅企业在土地市场更加谨慎，另一方面，随着地价的高低，越来越多的住宅企业倾向于通过合并手段获得土地。

　　事实上，在过去的两年里，公开市场的土地交易面积一直在下降。据国家统计局数据显示，2019年，房地产开发企业的土地购买面积为25822万平方米，比去年减少了11.4%。今年1-10月，住宅企业土地购买面积为17775万平方米，比上年同期减少3.3%，减少幅度比1-9月扩大0.4个百分点。