人均48平方米，江苏商品房为何仍夺＂销冠＂

　　2020江苏楼市夺得全国销售冠军：全年商品房销售面积1.54亿平方米，其中，住宅面积1.39亿平方米，双双增长超一成，均创历史新高。

　　江苏人民的生活状况无疑进一步改善了。所以，在房地产业繁荣20多年后的今天，江苏人的住房是否已经足够居住?

　　以人均住房面积、户套比(户均拥有住房数)等“数量”指标来衡量，江苏居民的住房应该是足够的。

　　“日新月异”——江苏省统计局对改革开放42年来江苏人居住条件改善如此形容。1978年，江苏城镇居民人均住房建筑面积只有区区5.7平方米，42年“弹指一挥”，增加超42平方米。保守估计，去年城镇居民人均住房建筑面积应超过48平方米。按户均3口人计算，家家都住上了144平方米的改善型大房子。

　　《日新月异》——江苏省统计局对改革开放42年江苏人民生活水平提高的描述。一九七八年，江苏城镇居民人均住房面积仅5.7平方米，比一九四二年增加了四十二平方米，比一九四二年增加了四十二平方米。据保守估计，去年城镇居民人均可支配收入应该在48平方米以上。按照家庭3口人的计算，家庭全部居住在144平方米改造大房子里。

　　在江苏最初于2003年制定的“全面建成小康社会指标体系”中，将城镇居民人均住房面积达到小康标准定为30平方米，据《统计年鉴》统计，2007年已跨越了这个门槛。江苏2013年对指标体系进行了“提标”修订，为了更好地反映居住质量，城乡居民住房水平达到小康标准的所有城市都改为“成套住房”比例，其中，城镇居民住房要求达到90%。是指室外道路、水、电、燃气等配套设施及室内居住功能基本完备的房屋。

　　到2019年，全市城镇居民人均住房面积达到39.8平方米，农村居民达到48.9平方米。江苏“率先发展”，城镇和农村居民人均住房面积分别高出全国平均水平7.7平方米和12.8平方米。

　　当时的建设部曾于2003年将我国小康社会的住房标准定为：到2020年，住房由满足生存需要，转向舒适，基本达到“户均一套，人均一间，功能齐全，设施齐全”。第二年，城镇居民小康居住标准细化为：人均居住面积35平方米，人均住房面积100-120平方米。

　　虽然随着经济的不断发展，居民对居住质量的要求从“量”到“质”的转变，反映居民居住水平的指标也在不断地“与时俱进”，但是仅仅从满足“居者有其屋”的要求来看，江苏居民目前的人均住房建筑面积就已经足够了。

　　放在全球坐标来看，近两年前，针对当时全国城镇居民人均37平方米的居住水平，房地产大咖潘石屹曾评价道，“这和发达国家的水平差不多。”可见，目前江苏城镇居民的居住水平在全球范围内比较也不算低。

　　此外，恒大研究院2019年发布的一份研究报告显示，2018年中国城市居民的住房比例上升到了1.09，从国际上来看，同期美国、日本分别为1.15、1.16，德国1.02，英国1.03，中国接近1.1，显示了住宅供应的整体平衡。江苏省城镇家庭套户比例应高于全国平均水平。

　　数量体现的足够多，为什么去年的销量还这么火爆?江苏不仅卖出了自己的房子，而且自2015年以来已经连续6年销售了超过1亿平方米，全国新建商品住宅销售面积也增长了3.2%，广东的销售面积位居全国第二，增长了7.7%，为近3年来最高。

　　有三种观点可以解释这个问题：第一，平均数并不代表多数，每个江苏人都可以问自己，平均水平是否为平均水平;第二，随着城市化发展和都市圈建设的加速，居民的住房消费不断升级，对旧城改造、小城镇建设、追求更高质量的住房等方面的需求不断释放;第三，由于资产保值投资购房，以及为了赚取差价而投机炒房，导致住房需求上升。

　　从客观上讲，目前居民的居住水平还是有高低之分的，有些人一时还买不起房，有些人居住条件还比较差，尤其是大城市新市民的住房困难问题依然突出。调查显示，恒大研究院的数据显示，城市家庭中最低20%的家庭只拥有大约6%的住房，最高20%的家庭拥有大约40%的住房。

　　为此，近年来江苏各级政府都加大了对保障房建设的投入，以发挥公共财政对居民最基本居住需求的“兜底”作用。"十二五"期间，全省各类保障房建设134万套，城市老旧小区改造5343个，苏北地区农房改造20多万户。这次省政府52项民生实事之一，就是新建25万套城镇棚户区改造项目，基本建成10万套。

　　到2020年，江苏城镇化率达到72%，与世界高收入国家平均81.3%的水平相比，还有提升空间，农民成为城市居民将持续增加对住房的需求。而且交通、教育、医疗等条件都得到了改善和提升，在提升城市能级的同时，也刺激了住房需求。新奇的需求层出不穷，比如大龄未婚女性独自买房越来越多。

　　当“房住不炒”成为高压线后，投资投机需求被归入一类，属于不断“打补丁”的调控政策遏制的对象，只有以实现从无到有的真正住房刚需和改善居住质量的改善型刚需，才是政策最终支持的对象。但是，应该看到，并非所有的住房需求都是健康的。

　　现在有些年轻人买婚房这样的真刚需，其实也掺杂了投资甚至投机的成分，明明是90平方米就够住，但偏要买160-200平方米的“豪宅”，“够住”以外的额外面积权当投资。居安思危在造成资源浪费的同时，其实也隐藏着不小的风险。

　　不但「住有所居」，而且「安居、宜居」，相信十四五年后大家的居住环境会不断改善，不过，健康的房地产市场也需要各方面共同维护。