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从2021年起,提前还房贷也有小知识

2021-03-08 11:33:06 来源:腾讯网
朝闻天下

  如今不要看很多人买房子就像买白菜一样,其实面对动辄几十万甚至上百万的房子,95%的购房者都是要从银行贷款买的,全款买房的人是极少数。据统计,2020年前三个季度,家庭中长期贷款增加了4.65万亿元。国内房价的上涨是因为有银行贷款的杠杆作用支撑,而银行贷款则是杠杆作用。一般人买不起房子怎么办?在未来的20-30年内,你可以慢慢还。

  所以,大多数人为了买一套房子,圆一个房子的梦想,开始了漫长的还债生涯。然而,也有一些人经过自己的努力,买了房子之后,收入提高了,手里也拿了一大笔钱。接着,这些人又提出,房贷周期二三十年有些太长了,能否提前归还银行部分贷款,以便适当缓解还贷压力。

  针对这一点,我们认为,不同的情况,要具体一点,不能一概而论:第一种情况,就是本金相等。关于抵押贷款,我们不可避免的会提到“等值本金”。我们所说的等值本金,是指每月还款的本金是等值的,但由于本金不断减少,利息也越来越少,所以每月还款的利息会先高后低。这就是说,绝大多数到期的本金都积存在前面,而且越积存越少,利息也相应地减少了。

  而且据测算,在还款周期前1/3的时间里,利息就占了绝大多数,如果愿意提前还款,应该在这个时间内还清。如果你的贷款期限是30年,那么在购买房子后的头10年里就要还清,把本金还清,之后利息就会越来越少。而且一旦超过了三分之一的还款期限,再想提早还款也是不必要的。

  二是等额本息还款方式。它是大多数购房者的首选,这倒不是说购房者会得到便宜。大部分家庭经济状况并不好,而每月固定偿还的总金额可以帮助家庭制定开支计划。但是,偿还等值本息的方法是,每月偿还的利息先多后少,而本金先少后多。举例来说,如果用5000元钱来偿还每月的房贷,一开始的利息费用就占了3800元,而本金只有1200元。但到了最后一期,利息才几十块钱,而本金是4900块钱。

  由上面的例子,我们可以看到,以30年的房贷利率为例,70%的利息都集中在15年后的还贷中,而15年后的利息只有30%。那么提早还款应该控制在15年,即偿还总周期的二分之一的时间内。因此,购房者可以提前偿还贷款,减少利息支出。但如果等值本息超过二分之一,再还贷款也就没有什么意义了。

  第三种情形,无论是等额本息,还是等额本金,这就是要你的投资理财收益跑不赢银行的房贷利息的情况下,如果你手中的剩余资金通过理财的方式,在能够保证资金相对安全的前提下,还能跑赢银行的房贷利息,也不必提前还清贷款。当然,通过自己的理财所得想跑过银行房贷利率,当然是风险也是困难的。提早偿还贷款一般是缓解房贷压力的好办法。

  值得注意的是,在选择提前还贷时,到底是选择缩短还款期限,还是减少每月还款额度,我们倾向于选择缩短还贷周期,比如,你以前是30年还贷周期,现在手中有钱可以再缩短到20年。由于按揭贷款期限越长,银行给出的利率越高,按揭贷款周期越短,银行给出的利率越低。如果是准备提前还贷的,还要考虑到,银行可能会要求你支付违约金,每个银行的提前还贷违约金情况不一样,这就需要购房者与银行沟通协商。

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