2月成交量下滑逾4成，深圳二手住宅市场或进入“横盘期”

　　2021年春节前出台的二手房交易参考价新政引起了市场各方的广泛关注。经过几周的运营，深圳二手房交易数据大幅下降。根据深圳房地产信息平台(简称深圳平台)的数据，在过去的2月份，深圳有4166套二手住宅，环比下降40%以上。

　　以前很多调控都比较集中在一手房上，作为卖家的开发商的行政干预也比较直接。目前作为二手房交易双方的个体之间开始进行博弈和分化。据悉，价格新政出台后，有业主降价甚至以参考价进行交易;然而，更多的业主和买家仍在观望。

　　二手住宅市场可能会出现横盘期

　　与第一手住宅不同，二手住宅以过户统计口径与买卖双方达成交易的时间有滞后期。事实上，新政后二手住宅市场的交易陷入了浓厚的观望气氛，接下来将进入横盘期。深圳中原研究中心高级研究员邹少伟表示，受严厉新政的影响，二手住宅带的观察量大幅萎缩，交易停滞。

　　根据深圳平台的数据，去年7.15新政出台后，深圳二手住宅交易量急剧下降，从7月份的13407套下降到10月份的5049套谷底。之后，成交统计数据再次恢复，上升到今年1月的7008套。

　　近6个月来，深圳二手住宅月转让量。

　　根据深圳中原的数据，业主报价已经降价。2021年2月最后一周，深圳20个地区的二手房业主报价下跌。其中，龙华中心地区大幅下跌8.2%;随后，布吉南的可园地区和银湖豪宅地区分别降价6.7%和3.4%，业主报价下跌1/3。

　　锚定价格，打破上涨的死循环。

　　最近，占据深圳房贷大部分市场份额的深圳四大国有银行纷纷表示，将以深圳市住房和城乡建设局公布的二手房成交参考价格作为贷款发放的重要参考依据。另外，关于深圳购房者以一次性付款的方式购房，再以低利率的房抵经营贷方式贷款曲线购房的传闻屡见不鲜。据悉，深圳已有包括国有大行在内的银行要求其房抵经营贷款也按官方公布的二手房成交参考价格执行，这也得到了贷款经理和贷款中介的证实。

　　长期以来，深圳的房贷使用成数一直居高不下。据悉，交银国际董事总经理、研究部主管洪伟在2019博鳌房地产论坛上提供的数据显示，深圳住房贷款偿还占家庭总收入的比例增长最为明显，2018年达到94%。

　　二手房交易参考价有望成为降低房价的开关。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，深圳楼市的主要问题不是供需，而是杠杆;实施层面需要买卖双方按指导价报价挂牌。中介根据指导价进行匹配。只有达到这两个目的，指导价格的指导意义才能到位。在他看来，只有锚定价格，才能打破加杠杆-房价上涨-预期实现-需求进场-加杠杆-房价上涨的死循环，才能从根本上切断房价上涨的链条，控制房价泡沫积累的根源。

　　他表示，在控制住房价上涨预期的前提下，还应常态化公布每月、每个季度新增房产的规模及分布情况，让买房者一目了然，提高对市场和购房者的预期管理的全面性。不过，从关键的执行层面来看，参考价是行政干预价，而银行的评估价是市场价，两个价格的坐标本来就不同，尚待执行细则进一步明确。